Инвестиции в недвижимость РФ в 2024 году

27.01.2024

Уверены, что для многих из нас этот «бетонный» способ сбережения или преумножения капитала не является чем-то совсем неизведанным, но в то же время никогда не теряет актуальность и, при этом, скрывает в себе множество нюансов, без учёта которых «схема мечты» любого неумелого инвестора: «Если бы у меня был миллион долларов — накупил бы однушек в спальных районах и сдавал бы всю жизнь!» — превратит ваш капитал…даже не в тыкву.

Итак, пробежимся по основным особенностям этого направления и затем перейдём к обзорам рынков!
Как инвестор вы можете использовать несколько схем при взаимодействии с недвижимостью:

  1. Покупка недвижимости на этапе строительства для дальнейшей перепродажи по более высокой цене после сдачи объекта.
  2. Покупка жилой недвижимости для последующей сдачи в аренду.
  3. Покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду.
  4. Покупка жилой недвижимости для самостоятельного проживания и с учётом предполагаемой в будущем продажи по выгодной цене.
  5. Покупка земельного участка для возведения на нем объектов под жилую/коммерческую аренду или продажу.

Что касается среднего уровня доходности от инвестиций в недвижимость, то по всем странам, которые будут рассмотрены здесь APY (Annual Percentage Yield, т. е. годовая процентная доходность – ред.) при сдаче в аренду составляет 6-15% и 15-30% при покупке на этапе строительства. Как видите диапазон значений широкий, но окончательная цифра будет зависеть от множества факторов, включая состояние рынка недвижимости в конкретной стране.

Официальные данные по ценам и сделкам дают Росстат и Росреестр, но оба делают это с запаздыванием на несколько месяцев.
В данных за III квартал 2023 года (до октября), был зафиксирован умеренный рост.

Данные Росстата

В среднем по стране — на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в Москве же рост составил в среднем — 7,3% в новостройках и 3% во «вторичке».
Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала до начала 2023 г., но затем возобновил рост и сейчас продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.

При этом по данным Сбера, с января по ноябрь российская первичка в среднем по стране подорожала на 7% — до 146 тысяч рублей за м². Примерно на столько же подорожала и вторичка — на 9%, в среднем до 102 тысяч рублей.

Данные Сбера

2023 год стал худшим для недвижки за последнее время: в 2020—2022 цены на жилье росли двузначно — от 10 до 30% в год.
Однако, даже роста на 7—9% в этом году оказалось достаточно, чтобы квартиры сохранили свою покупательную способность: за январь — ноябрь потребительская инфляция в стране составила те же 7%, по данным Росстата.
Но вот в сравнении с популярными биржевыми инструментами недвижимость в 2023 году выглядела неважно. Например, доходность российских акций намного выше: индекс Мосбиржи вырос на 55% с учетом дивидендов. Хотя тут сыграл эффект низкой базы: акции восстанавливались после провального 2022 года.

Вложение в доллар принесло 27%, а в золото — 41%. Хуже недвижимости в этом году разве что гособлигации, которые выросли всего на процент из-за резких подъемов ключевой ставки во второй половине года.
Тем не менее в целом за последние восемь лет рублевая доходность инвестиций в квартиры неплохая — 143% на первичном рынке и 84% на вторичке. Лучше результат только у акций.
Важный фактор, который следует учесть в наступившем 2024 году — это то, что в настоящий момент рынок жилья прочно сидит на господдержке, которую обещают свернуть уже в июле 2024 года.

Льготная ставка по ипотеке которая составляет 6% удерживается искусственно за счёт бюджета и налогоплательщиков. Рыночная же ставка, которая зависит от ключевой ставки Банка России составляет 16%.
Чтобы наглядно проиллюстрировать, как завершение программы льготной ипотеки может повлиять на покупательскую способность приведу пример:
Иван покупает новую квартиру площадью в 50 м². При средней цене 146 000 ₽ за квадратный метр она обойдется в 7,3 млн рублей. Из них 1,5 млн, или 20%, — первоначальный взнос. Остальные 5,8 млн Иван может взять в ипотеку на 20 лет под 15%. Согласно ипотечному калькулятору ежемесячный платеж — более 76 тысяч. Для справки: в 2023 году средняя зарплата россиян составляет около 50 тысяч.
Выходит, что ипотека по рыночной ставке обойдется в полторы месячные зарплаты.
Три-четыре года назад, до того как заработали программы льготной ипотеки, ежемесячный платеж был в районе 20 тысяч и составлял половину зарплаты.

ВЫВОДЫ ПО РЫНКУ

Цены на недвижимость держат растущий тренд и в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные.

В пользу роста играют или могут играть:

  • Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения.
  • Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной.
  • Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.

В пользу падения цен на недвижимость играют:

  • Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса.
  • Высокая закредитованность населения и застройщиков.
  • Растущий разрыв между доходами граждан и ценами.

Можно сделать вывод, что растущий тренд на рынке неустойчив. Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции, либо физический дефицит жилья.
Оба фактора — маловероятные. При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти невозможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж.
Поэтому базовый сценарий — это контролируемое властями снижение цен на жилье.
Второй наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен и колебания возле текущих уровней.
И лишь на третьем месте продолжение роста.

Негативные факторы параллельного импорта

12.07.2022

Негативные факторы параллельного импорта

Негативные факторы параллельного импорта, его опасность для конечного потребителя. В данной статье разберем процедуру ввоза иностранных товаров, на что обязательно обращать внимание. Ждать ли повышение цен на ввозную продукцию по «серой» схеме. 29.03.2022 года, премьер-министр Мишустин подписал указ, которым дал разрешение на всей территории РФ осуществлять параллельный импорт товаров. Параллельный импорт  —  это  ввоз  в  […]

Патент и ИП

Получение патента при открытии ИП 2022

09.12.2021

Получение патента при открытии ИП 2022

Физические лица, впервые регистрирующие свою деятельность, не всегда обращают внимание на должный выбор системы налогообложения. И когда подходит время отчетности и оплаты налогов, у ИП возникают первые проблемы. Если ИП хочет осуществлять деятельность на ПСН, то после регистрации начинать бизнес он не вправе. Первоначально регистрация ИП, заявление на патент и ожидание его получения.  Это плюс […]

Как цифровые валюты изменят нашу жизнь, 2022

18.05.2021

Как цифровые валюты изменят нашу жизнь, 2022

Пока США пользуется во всю печатным станко, «поднебесная» уже тестирует «цифровой юань». Мировые финансовый рынок больше не будут прежними. В чем необходимость цыфровых денег, чем они лучше нынешних фиатных и какие есть подводные камни? Сегодня мировой экономике как никогда требуется платежный инструмент, с помощью которого можно осуществлять расчеты быстро, недорого и без лишних посредников, как […]

ЗАЧЕМ НУЖЕН УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ УЧЕТ НА ПРЕДПРИЯТИИ

ЗАЧЕМ НУЖЕН УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ УЧЕТ НА ПРЕДПРИЯТИИ

В чем же заключается суть управленческого учета своими словами? У каждого владельца бизнеса есть необходимость в оценке успешности бизнеса, в том числе и для его дальнейшего развития. Основными параметрами такой оценки являются: наличие необходимого уровня выручки, наличие денежных средств на счетах компании, степень удовлетворенности сотрудников, динамика развития компании, преимущества компании перед конкурентами. Понимание предпринимателем своих […]

fill-brief Заполнить бриф
error: Контент защищен!