Рус
Уверены, что для многих из нас этот «бетонный» способ сбережения или преумножения капитала не является чем-то совсем неизведанным, но в то же время никогда не теряет актуальность и, при этом, скрывает в себе множество нюансов, без учёта которых «схема мечты» любого неумелого инвестора: «Если бы у меня был миллион долларов — накупил бы однушек в спальных районах и сдавал бы всю жизнь!» — превратит ваш капитал…даже не в тыкву.
Итак, пробежимся по основным особенностям этого направления и затем перейдём к обзорам рынков!
Как инвестор вы можете использовать несколько схем при взаимодействии с недвижимостью:
- Покупка недвижимости на этапе строительства для дальнейшей перепродажи по более высокой цене после сдачи объекта.
- Покупка жилой недвижимости для последующей сдачи в аренду.
- Покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду.
- Покупка жилой недвижимости для самостоятельного проживания и с учётом предполагаемой в будущем продажи по выгодной цене.
- Покупка земельного участка для возведения на нем объектов под жилую/коммерческую аренду или продажу.
Что касается среднего уровня доходности от инвестиций в недвижимость, то по всем странам, которые будут рассмотрены здесь APY (Annual Percentage Yield, т. е. годовая процентная доходность – ред.) при сдаче в аренду составляет 6-15% и 15-30% при покупке на этапе строительства. Как видите диапазон значений широкий, но окончательная цифра будет зависеть от множества факторов, включая состояние рынка недвижимости в конкретной стране.
Официальные данные по ценам и сделкам дают Росстат и Росреестр, но оба делают это с запаздыванием на несколько месяцев.
В данных за III квартал 2023 года (до октября), был зафиксирован умеренный рост.
Данные Росстата
В среднем по стране — на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в Москве же рост составил в среднем — 7,3% в новостройках и 3% во «вторичке».
Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала до начала 2023 г., но затем возобновил рост и сейчас продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.
При этом по данным Сбера, с января по ноябрь российская первичка в среднем по стране подорожала на 7% — до 146 тысяч рублей за м². Примерно на столько же подорожала и вторичка — на 9%, в среднем до 102 тысяч рублей.
Данные Сбера
2023 год стал худшим для недвижки за последнее время: в 2020—2022 цены на жилье росли двузначно — от 10 до 30% в год.
Однако, даже роста на 7—9% в этом году оказалось достаточно, чтобы квартиры сохранили свою покупательную способность: за январь — ноябрь потребительская инфляция в стране составила те же 7%, по данным Росстата.
Но вот в сравнении с популярными биржевыми инструментами недвижимость в 2023 году выглядела неважно. Например, доходность российских акций намного выше: индекс Мосбиржи вырос на 55% с учетом дивидендов. Хотя тут сыграл эффект низкой базы: акции восстанавливались после провального 2022 года.
Вложение в доллар принесло 27%, а в золото — 41%. Хуже недвижимости в этом году разве что гособлигации, которые выросли всего на процент из-за резких подъемов ключевой ставки во второй половине года.
Тем не менее в целом за последние восемь лет рублевая доходность инвестиций в квартиры неплохая — 143% на первичном рынке и 84% на вторичке. Лучше результат только у акций.
Важный фактор, который следует учесть в наступившем 2024 году — это то, что в настоящий момент рынок жилья прочно сидит на господдержке, которую обещают свернуть уже в июле 2024 года.
Льготная ставка по ипотеке которая составляет 6% удерживается искусственно за счёт бюджета и налогоплательщиков. Рыночная же ставка, которая зависит от ключевой ставки Банка России составляет 16%.
Чтобы наглядно проиллюстрировать, как завершение программы льготной ипотеки может повлиять на покупательскую способность приведу пример:
Иван покупает новую квартиру площадью в 50 м². При средней цене 146 000 ₽ за квадратный метр она обойдется в 7,3 млн рублей. Из них 1,5 млн, или 20%, — первоначальный взнос. Остальные 5,8 млн Иван может взять в ипотеку на 20 лет под 15%. Согласно ипотечному калькулятору ежемесячный платеж — более 76 тысяч. Для справки: в 2023 году средняя зарплата россиян составляет около 50 тысяч.
Выходит, что ипотека по рыночной ставке обойдется в полторы месячные зарплаты.
Три-четыре года назад, до того как заработали программы льготной ипотеки, ежемесячный платеж был в районе 20 тысяч и составлял половину зарплаты.
ВЫВОДЫ ПО РЫНКУ
Цены на недвижимость держат растущий тренд и в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные.
В пользу роста играют или могут играть:
- Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения.
- Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной.
- Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.
В пользу падения цен на недвижимость играют:
- Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса.
- Высокая закредитованность населения и застройщиков.
- Растущий разрыв между доходами граждан и ценами.
Можно сделать вывод, что растущий тренд на рынке неустойчив. Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции, либо физический дефицит жилья.
Оба фактора — маловероятные. При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти невозможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж.
Поэтому базовый сценарий — это контролируемое властями снижение цен на жилье.
Второй наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен и колебания возле текущих уровней.
И лишь на третьем месте продолжение роста.
